En quelle année le marché immobilier russe s'est-il formé? Structure et fonctions du marché immobilier

Le marché immobilier de la Fédération de Russie est l'un desles plus grands segments de l'économie nationale. En même temps, son développement dépend largement de la situation dans d'autres secteurs clés de l'économie. Le marché immobilier en Russie est sensible aux crises, à la situation macroéconomique. Comment cette dépendance peut-elle être tracée à différentes étapes de son développement? Quelles sont les principales périodes de formation et de croissance du marché immobilier en Russie?

Marché immobilier en Russie: structure

Considérant les principales étapes du développement etla formation du marché immobilier en Russie, il sera utile de l'examiner du point de vue du fonctionnement de deux segments plutôt différents - traite des propriétés résidentielles et des relations juridiques, dont le sujet est l'achat et la vente et la location de biens commerciaux.

On peut noter que ces deux sphères remplissent un certain nombre de fonctions importantes pour l'économie nationale de la Fédération de Russie:

- stimulation de la demande sur le marché du crédit;

- stimulation de l'offre sur le marché de la construction;

- stimuler la croissance de la masse monétaire dans un grand nombre d'autres secteurs d'activité - conseil immobilier, production de matériaux de construction, vernis, peintures, finitions, papiers peints;

- résoudre les problèmes sociaux urgents liés à l'offre de logements aux citoyens;

Ainsi, le marché immobilier est l'un des moteurs les plus importants de la croissance économique du pays dans son ensemble. Voyons maintenant comment ses segments les plus importants ont été formés et développés.

Le marché immobilier résidentiel en Russie: les premières années de développement

En quelle année le marché immobilier russe s'est-il formé dans le domaine des transactions avec des propriétés résidentielles? Il y a plusieurs points de vue sur ce point.

Selon de nombreux chercheurs, le marché résidentielL'immobilier dans le segment concerné a commencé à être formé en 1990 - après la publication de la loi "sur la propriété", qui a approuvé l'institution de la propriété privée en URSS - pour la première fois depuis longtemps. Avant cela, en Union soviétique, telle ou telle propriété, y compris les appartements, était en possession personnelle des citoyens. Mais pas dans la propriété privée - l'institution correspondante en URSS était associée principalement au système capitaliste, qui s'opposait idéologiquement aux principes socialistes.

Dès que la loi sur la propriété a été adoptée,La disposition des citoyens de l'URSS se sont révélées être des maisons et des appartements, qui à cette époque ils avaient acquis dans l'ordre des formats de crédit actuels. Il convient de noter que ces prêts étaient assez loin des programmes hypothécaires communs à l'homme d'aujourd'hui dans la rue, mais dans une certaine mesure semblable à eux. Les propriétaires ont également été en mesure de vendre leur propriété sur le marché.

Le facteur de la privatisation

À son tour, depuis 1992, une grande échellela privatisation des appartements reçus à ce moment-là de l'état. Ceci a prédéterminé la formation de grands volumes d'approvisionnement sur le marché, et en raison du fait que la distribution gratuite de logements de l'Etat a été minimisée (sauf dans le cadre de certains programmes sociaux), il y avait aussi une demande pour l'immobilier.

Si nous parlons de quand le marché est survenuimmobilier en Russie, alors nous pouvons simplement nous orienter pour la période où la privatisation des appartements d'Etat a commencé. C'est, c'est 1992. Cependant, certains experts estiment que le marché immobilier russe a été formé en 1991, juste après la loi "sur la propriété" pleinement acquise, et les premières transactions commerciales pour l'achat et la vente de logements ont commencé à être mis en œuvre. Mais en raison du volume relativement faible de l'offre et de la demande, les mécanismes qui caractérisaient le marché auparavant ne pouvaient pas être considérés comme entièrement commercialisables. Seulement avec le début de la privatisation, ceux-ci ont commencé à se former.

Ainsi, les étapes de la formation du marchéImmobilier en Russie, si l'on parle du segment résidentiel, il est plus légitime de compter à rebours depuis 1992. D'autre part, la sphère correspondante des relations commerciales supposait non seulement l'existence d'une institution de propriété privée, mais aussi un grand nombre de mécanismes juridiques et financiers permettant de réaliser des transactions d'achat et de vente d'appartements. Considérons cet aspect plus en détail.

Lorsque les mécanismes juridiques du marché immobilier de la Fédération de Russie ont été formés?

Alors, en quelle année a été formé le marché russeimmobilier, si nous parlons de son segment résidentiel, nous savons maintenant - en 1992. Cependant, dans sa forme originale, il fonctionnait dans le cadre de systèmes juridiques obsolètes, qui étaient encore largement orientés vers la période socialiste. Que dire - même la Constitution de l'État à cette époque était absente. Mais en 1993, elle est apparue. Par la suite, des lois sur l'enregistrement des droits immobiliers par l'État ont été adoptées et promulguées en 1997 et sur les hypothèques en 1998.

Institutions juridiques et financières: impact sur le développement du marché

Ainsi, malgré le fait que le russele marché immobilier a été formé en 1992, il lui a fallu un certain temps pour acquérir des mécanismes appropriés pour légitimer les transactions de vente et d'achat, ainsi que les prêts.

En fait, le fait que dans le législatifniveau, les programmes hypothécaires ont été approuvés, prédéterminé le début de la formation d'une nouvelle étape dans le développement du marché du logement dans la Fédération de Russie, caractérisée par une augmentation constante de la demande, et par conséquent, les prix de l'immobilier. En ce qui concerne la périodisation, elle correspond aux années 2000 avant le début de la crise de 2008-2009.

Considérons ses spécificités plus en détail.

Le marché de l'immobilier résidentiel en Russie: du début des années 2000 à la crise de 2008-2009

Les principaux facteurs du développement du marché russeimmobilier dans la période pertinente de l'acier, donc, les programmes de prêts hypothécaires (en particulier la demande intensive pour eux sont devenus dans le milieu des années 2000), les salaires croissants des citoyens, ainsi que la demande constamment élevée de logements. En conséquence, les prix des appartements dans les années 2000 montaient en flèche. Le facteur de leur déclin pourrait être des phénomènes de crise dans l'économie, qui auraient prédéterminé un ralentissement du marché hypothécaire, ainsi qu'une baisse de la demande de logements due à un ralentissement de la croissance des salaires.

Des conditions similaires sont apparues à l'automne 2008, lorsqueDans le contexte des indicateurs financiers négatifs du marché mondial, des problèmes ont surgi dans l'économie russe. Les revenus des citoyens russes jusqu'en 2010 ont cessé de croître, au moins aux taux observés avant la crise de l'automne 2008. Les banques ont commencé à évaluer plus rigoureusement la solvabilité des emprunteurs hypothécaires, ce qui explique pourquoi le taux de prêts au logement a diminué.

En conséquence, pendant la crise de 2008-2009, les prixsur l'immobilier en Russie a considérablement diminué. Mais alors que la situation macroéconomique se stabilisait, la croissance des revenus des citoyens recommençait à se profiler dans le pays, les banques redevenaient plus actives en matière de prêts au logement et le marché immobilier russe, déjà formé, entrait dans une nouvelle phase de développement. Étudions ses caractéristiques.

Le marché immobilier résidentiel en Russie: de 2010 à la crise de 2014

Dans le contexte d'une augmentation significative de l'intensitéprêts au logement, la forte demande continue à cette période en Russie a de nouveau commencé à monter en flèche le prix de l'immobilier. Cependant, cette tendance, comme disent les analystes, n'était pas typique de toutes les régions russes. En particulier, dans les plus grandes villes de Russie, principalement à Moscou et à Saint-Pétersbourg, la hausse des prix de l'immobilier résidentiel n'a pas été aussi sensible en termes relatifs. Ces analystes se connectent principalement à la saturation du marché. Malgré le fait que les plus grandes villes de Russie sont restées attrayantes pour la relocalisation, le développement du marché du logement à Moscou et à Saint-Pétersbourg a dans une certaine mesure compensé la forte demande pour l'immobilier.

Nouvelle crise et marché immobilier

Quoi qu'il en soit, dans de nombreuses autres villes de RussieLe lien avec le manque de l'offre des prix de l'immobilier a augmenté régulièrement. Le facteur de leur ralentissement, encore une fois, pourrait être des phénomènes de crise dans l'économie. Ceux liés à la complication de l'environnement de la politique étrangère, à la baisse des prix du pétrole et à certains problèmes structurels de l'économie nationale de la Fédération de Russie ont surgi en 2014.

Le revenu de la population a encore augmenté. De manière particulièrement négative, la nouvelle crise a affecté le secteur bancaire - la Banque centrale a été contrainte d'augmenter le taux de refinancement, et les établissements de crédit commerciaux, à leur tour, ont resserré les conditions des prêts. En conséquence, le marché hypothécaire a considérablement ralenti. Ces facteurs ont prédéterminé une nouvelle récession dans le marché immobilier résidentiel en Russie.

Quelles sont les perspectives de cette sphère de la propriété et des relations juridiques en rapport avec la situation économique actuelle?

Le marché immobilier résidentiel russe: perspectives

Les étapes du développement du marché que nous avons considéréesL'immobilier en Russie montre que les phénomènes de crise pour le segment concerné ne sont pas nouveaux. Au cours de la récession de 2008-2009, il y avait la même baisse des prix des logements, comme dans la crise de 2014, la dynamique des prêts hypothécaires était en baisse. Mais dès que la conjoncture économique s'est améliorée - en même temps, la situation s'est améliorée dans le segment de l'immobilier résidentiel - en raison de la demande constamment élevée de logements.

En attente d'une action gouvernementale

Exit la crise de 2008-2009 de la Fédération de RussieL'économie a été aidée par les prix élevés du pétrole, à compter de 2011, s'élevant à environ 100 $ le baril. Est-ce que le retour à eux maintenant, lorsque "l'or noir" coûte plusieurs fois moins cher - une grande question. Si tel est le cas, alors il est probable que le moteur de la croissance de l'économie russe, qui était autrefois courant, fonctionnera. Sinon, il est probable qu'ils devront attendre que les programmes du gouvernement pour stabiliser la situation de l'économie nationale, visant à assurer le remplacement des revenus pétroliers, commencent à fonctionner.

Par conséquent, la situation sur le marché du logementL'immobilier dépend de la réussite de la politique de l'Etat dans le domaine de l'adaptation de l'économie russe aux nouvelles conditions qui ont pris forme sur le marché mondial.

Le marché de l'immobilier commercial dans la Fédération de Russie: formation et développement

Donc, nous avons découvert en quelle année lele marché immobilier russe et comment il s'est développé - dans le segment résidentiel. Voyons maintenant les spécificités d'une autre sphère, à savoir l'immobilier commercial. Des opérations de vente, d'achat et de location sont réalisées dans le cadre d'installations telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels, des entrepôts, des garages, des installations industrielles, des stades.

La privatisation était-elle importante dans les affaires?

Au début de l'article, nous avons déterminé que dans le secteur résidentielsegment du marché immobilier russe a été formé en 1992 - lorsque la privatisation a commencé. En ce qui concerne les installations commerciales, des phénomènes de marché similaires dans la zone concernée, lorsque les biens appartenant à l’État ont été transférés gratuitement à des propriétaires privés, n’ont pas été observés à grande échelle. Par conséquent, la privatisation des installations commerciales privées, même si elle a eu lieu en Fédération de Russie, ne pouvait pas devenir le même moteur de croissance du segment, comme dans le cas de l’immobilier résidentiel.

Par conséquent, nous pouvons conclure que danssegment commercial du marché immobilier russe a été formé dans l'année tout de même en 1991, après que la loi "sur la propriété privée" a commencé à fonctionner. Encore une fois, le développement des programmes de crédit, mais déjà adapté à la sphère commerciale, ainsi que le développement intensif de l’économie russe, en particulier au début des années 2000, ont été les moteurs de sa croissance.

Le facteur économique est universel pour tous les segments

Comme dans le cas d'un segment résidentiel, le marchéL'immobilier commercial a été sensible à la crise de 2008-2009. En outre, la récession de 2014 et 2015 a eu des répercussions négatives sur la situation. Par conséquent, les perspectives de développement de ce secteur de l'économie nationale dépendent également des tendances macroéconomiques.

Cependant, contrairement aux citoyens qui sont les principauxles vendeurs et les acheteurs sur le marché immobilier résidentiel, les sujets pertinents dans le segment commercial - les entreprises, peuvent avoir un impact plus important sur les processus économiques dans le pays. Ainsi, la mise en œuvre de programmes d’État visant à moderniser l’économie dépend largement de l’intensité de l’activité commerciale des entreprises privées.

Par conséquent, dans les forces des affaires,de sorte que la situation dans l'économie nationale de la Fédération de Russie a acquis une dynamique plus positive. En conséquence, stimuler le développement du marché immobilier commercial.

Sommaire

Donc, nous avons déterminé en quelle annéeformé le marché immobilier russe dans les segments résidentiel et commercial, a identifié les principales étapes de son développement. Les principaux facteurs qui affectent la situation dans la sphère concernée de l’économie nationale sont principalement macroéconomiques. Si la situation de l'économie du pays se caractérise par la prédominance de tendances positives, le marché immobilier des deux segments se développe activement.

Quant aux particularités de son développement en résidentiel etsphère commerciale - il est tout d’abord possible de noter que le marché immobilier russe a été créé dans des conditions particulières de transition du modèle socialiste d’économie au modèle capitaliste. Les institutions juridiques et financières nécessaires à son bon fonctionnement n’apparaissaient pas immédiatement.

Cependant, sous la forme moderne, le marché russel'immobilier se développe sur les mêmes principes que ceux qui caractérisent la plupart des États capitalistes. La formation des prix s’explique par la corrélation objective de l’offre et de la demande. Ceci explique la dépendance de son développement à la situation de l’économie dans son ensemble. Si la demande est effective, la dynamique du marché sera positive.